Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 49 poz. 466), która weszła w życie 26 kwietnia 2004 r., natomiast cześć przepisów ustawy weszła w życie z dniem 1 maja 2004 r. Ustawa ta dostosowując prawodawstwo Polski do prawodawstwa Unii Europejskiej wprowadza zmiany do obowiązującej do niedawna ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), która reguluje kwestie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a w art. 8 ogranicza zakres podmiotowy i przedmiotowy jej stosowania poprzez wyłączenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia przez określone osoby lub w określonych przypadkach. Ustawa ta wprowadza obiektywne, stabilne i przejrzyste kryteria wydawania zezwoleń na nabywanie nieruchomości, akcji i udziałów przez cudzoziemców. Z dniem akcesji Polski do Unii Europejskiej usunięte zostały ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które nie wynikają z prawa wspólnotowego oraz nie są objęte okresami przejściowymi. Oznacza to, że z dniem 1 maja 2004 r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia:
Ponadto ustawa ta znosi również pewne bariery administracyjne w zakresie uzyskiwania zezwoleń na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, m.in. poprzez ograniczenie udziału naczelnych organów administracji współuczestniczących w procesie decyzyjnym Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, a mianowicie Minister Obrony Narodowej oraz Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi nie będą wyrażali swojej zgody (jak miało to miejsce dotychczas), a jedynie posiadają ustawowe prawo sprzeciwu - instytucja tzw. „milczącej zgody organu”. Zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 1996 r., Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), wyłączenie spod „swobodnego" nabywania przez obywateli lub przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego nieruchomości rolnych i leśnych, nie dotyczy nabywania i obejmowania akcji oraz udziałów w spółkach będących właścicielami lub też wieczystymi użytkownikami takich nieruchomości. Przytoczony przepis nie stanowi bowiem o obowiązku uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego na nabycie udziałów lub akcji, jak czyni to wyraźnie wobec nabycia nieruchomości. Powyższe pozostaje w zgodzie z zapisami Traktatu Akcesyjnego, które stanowią o możliwości zachowania przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, dotychczasowych zasad (obowiązek uzyskania zezwolenia) wyłącznie w odniesieniu do nabycia nieruchomości rolnych lub leśnych, nie zaś w stosunku do nabycia lub objęcia przez cudzoziemców akcji lub udziałów spółek, będących właścicielami bądź wieczystymi użytkownikami nieruchomości. Ustanowiony w Traktacie Akcesyjnym okres przejściowy dotyczący nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców, stanowi wyjątek od generalnej wspólnotowej zasady swobody przepływu kapitału. Wielokrotnie Europejski Trybunał Sprawiedliwości w swoich orzeczeniach wyrażał pogląd, iż tego rodzaju wyjątki nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający.
Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zgodnie z dyspozycją art. 8 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy, nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA nabycie przez cudzoziemca nie będącego obywatelem bądź przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego:
Przepis ten nie ma jednakże zastosowania do nabywania lokali, zdefiniowanych powyżej, położonych w strefie nadgranicznej. Oznacza to, iż nabywanie lokali, o których mowa powyżej, położonych w strefie nadgranicznej przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA. Natomiast nabywanie przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego lokali użytkowych o charakterze usługowym tzn. lokali przeznaczonych na inne cele niż garaż nabywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, generalnie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA bez względu na fakt. czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy.
Sprawami związanymi z wydawaniem zezwoleń zajmuje się:
Wszelkie pytania i wątpliwości można przekazywać również za pomocą Internetu: adres e-mail: waii@dzik.mswia.gov.pl lub faksem: (22) 848-97-81.
Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych przez Cudzoziemców będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego Nabywanie wszelkich lokali mieszkalnych bądź użytkowych przez cudzoziemców będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, generalnie nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA, bez względu na fakt, czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy, albowiem lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali czy też lokal użytkowy nie stanowią nieruchomości rolnej bądź leśnej ani drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Uwaga ogólna: Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jako ograniczonego prawa rzeczowego